Por Diego Cabot
El paraguas legal con
el que se concibió el régimen que por ahora es un proyecto se llama
"Ordenamiento Territorial". Debajo hay algunos postulados que
comprometen seriamente la propiedad privada.
El meollo de la norma
está en el artículo 5. "El Ordenamiento Territorial es una función pública
indelegable, que organiza el uso del territorio de acuerdo con el interés
general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del
suelo conforme al destino de éste", sostiene el proyecto.
Pieza por pieza, el
marco normativo completa un esquema en el que la colectividad y el planeamiento
territorial dirigido por el Estado encripta a la propiedad privada. El suelo,
según la definición del anteproyecto, para a ser un recurso económico, social y
escaso, por lo que las "políticas públicas relativas a la regulación,
ordenación, ocupación y transformación tienen como fin su utilización conforme
al principio de prevalencia del interés general sobre el particular".
Un respetado
constitucionalista, luego de haber leído el proyecto, comentó que semejante
definición no es necesaria ya que la Constitución nacional reposa sobre los mismos
pilares: el interés general siempre se impone al particular.
Cuando se adentra en
los instrumentos con los que contarán los estados para avanzar en los planes de
ordenamiento territorial aparece, como uno de ellos, la expropiación. El
artículo 14 la define como la compra obligatoria de tierra a particulares por
parte del Estado. Tal como lo establece la ley de fondo, se requiere la
declaración previa de "utilidad pública" y una compensación. Claro
que la diferencia está en el último párrafo del texto: se considera adecuado
para la declaración de utilidad pública que así lo requiera el "Plan de
Ordenamiento Territorial".
La enumeración de
herramientas no culmina ahí. El artículo 15 habla de la posibilidad de
subdividir o imponer el uso de inmuebles privados declarados ociosos
"cuando la situación socioterritorial así lo requiera" y el 16 habla
del derecho de preferencia que tiene el Estado de quedarse con un inmueble que
esté a la venta entre privados. El 17 establece la potestad del Estado de
imponer cesiones obligatorias de suelo destinadas al equipamiento local,
construcción de vivienda social y necesidades comunitarias.
Tampoco se queda
corto a la hora de imponer gravámenes. Por ejemplo, crea uno para el
financiamiento de la obra pública. El artículo 19 no deja dudas: "El pago
es obligatorio para todos los beneficiados por la obra y estará sujeto a la
reglamentación de la autoridad competente". Pero, claro, la legislación le
da la facultad de establecer diferencias respecto del monto a aportar según la
condición socioeconómica de los frentistas.
Hay algo más. El
artículo 22 le da la potestad al Estado de participar en las ganancias en
aquellos casos que se hayan beneficiado por alguna "decisión pública que
traiga como consecuencia un aumento en el precio en el mercado de un
inmueble" ¿Cómo se realizará semejante cálculo? Nada dice el proyecto,
apenas lo enuncia y deja para la reglamentación las menudencias de semejante
medida. "La subjetividad de este artículo es impresionante. El Estado
quiere participar en las ganancias de un particular que se beneficie, por
ejemplo, del asfalto en una cuadra y que torna al inmueble más atractivo. Pero
otro artículo dice que será el propio frentista el que pague la obra pública. Y
además, ¿qué sucede con aquellos inmuebles que pierden valor por el accionar
del Estado, como por caso, los que quedan en un barrio muy inseguro? Todos
queremos ser socios en las ganancias y mirar para otro lado en las
pérdidas", dijo un juez civil porteño que miró el proyecto pero que pidió
no ser individualizado.
¿Quién sería la
autoridad de aplicación en caso de que avance el proyecto? En el nivel
nacional, el Ministerio de Planificación Federal, y dentro de éste, la Subsecretaría de
Planificación Territorial de la Inversión Pública ; en la Ciudad y en las provincias:
quienes éstas determinen.
Casi escondido sobre
el final del proyecto aparece una nueva obligación a la que se tendrán que
ajustar todos los que tengan algo de tierra en la Argentina : "Usar y
conservar el inmueble conforme su destino, pudiendo ser gravada o sancionada
administrativamente su falta de uso". Lo dice el inciso f del artículo 30.
Y es, claramente, una advertencia..
